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房子足够24亿人居住房价会“回落”多少经济学家

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摘要：

这些年，我们盖了多少房子？不妨做个简单的计算。

根据统计局2017年的调查，中国城镇住房总存量为261亿平方米，其中城区住房总面积为145.9亿平方米，而镇区是115.4亿平方米。按90平米一套房，城镇房屋总量大概是2.8亿套。

此外，去年房地产新开工面积为18亿平米，销售面积将近17亿平米，取平均值17.5亿平米，仍以90平米一套房为基准，一年时间大概新增1900万套住房。

这样算下来，加上2017、2018的单年数据，目前的住房总量应该是2.9亿套左右。

有了存量房的总数，再来计算房子够多少人居住。

前段时间，统计局公布了一份数据，截止2018年底，我国城镇人均住房面积已经达到了39平米，仍然以90平米一套房来计算，大概能满足6亿多人口居住。

但是，这样的统计方式，没有把小产权房加入进来，有房产研究机构做过测算，这类房子应该是商品住宅的3倍。

别不信，据之前新浪房产的一篇报道，在房地产市场发展最为成熟的深圳，小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%，即深圳住房中一大半是小产权房。

深圳尚且如此，更不用说广大的地市和县城了，在商品住宅没有流行开来之前，靠宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房（宿舍）、保障性住房等等，这些名目繁多的房子，都是“小产权房”，而上文提到的住宅总量，只有它三分之一的规模，就是我们传统意义说的红本“大产权房”。

照这个比例，商品房能够满足6亿人居住，广大农村和县城的小产权房，别管是宿舍、宅基地、农家大院，还是老破小家属院、经适房，它们能满足18亿人居住。

两者相加，也就意味着，现在的所有房子加起来，足够24亿人居住。

照这么看，楼市的需求或将大打折扣，因为我们的人口结构，已经很难再释放出巨大的购房需求了。

举个例子，从上世纪90年代开始，生育率不断下行，性别比一度高达120：100，每120个男孩出生，对应的只有100个女孩，尽管这些年的性别比已经出现极大改观，但1996-2005这一代，是决定未来十年楼市需求的中坚力量。

此外，15-64岁的劳动力人口，在2013年达到10.06亿的顶峰后，连续5年出现减少，根据经济学家姜超的统计，城镇每千人房地产新开工数量这个指标，也是在2013年达到了最高点，随后出现了回落。

这绝不是巧合，而是由存量房总量、劳动力人口、购房需求决定的。

既然大势难以改变，5年后，房价会“回落”多少？比现在能“便宜”多少？

我们不妨参考两位业内人士的答案。

经济学家姜超此前发文指出，预计这一轮中国房价的跌幅应该也不会超过30%。

本轮房价的上涨始于2015年，过去4年当中，许多城市的房价上涨了一倍左右，这种短期大幅上涨的背后，有着居民巨额举债的推动，显然不合理。

但是，另一方面，过去4年中国GDP的名义增速每年都在10%左右，4年下来累计增幅达到40%，这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的，所以哪怕房价下跌，应该也不会跌回原点，因此，姜超认为，跌30%左右应该是极致。

为什么极限是30%呢？

理由很简单：首套房的首付比例在三成以上，二套房的首付比例在五成以上，因此只要房价跌幅不超过30%，就不会出现大量的房屋负资产。

房地产业内大佬潘石屹，也曾就这个问题发表过看法。

SOHO中国董事长潘石屹在其中期财务数据发布会上对外表示：我之前设想过，如果房价或者资产价格跌20%，我们还能活着，但有很多房地产公司就不存在了，如果跌50%，我们还能活着，但更多的房地产公司就不存在了”。

这句话说的斩钉截铁，潘石屹作为业内最早靠房地产起家的人物，经历过上世纪90年代海南楼市的大起大落，也错过了住宅的黄金十年，但他依靠商办模式能做到如今的规模，并且在房地产行业保持领先的个人地位，眼光肯定有独到之处。

按他透露的答案，20%对开发商来说是一道底线，比经济学家姜超认为的底线还要低。

原因可能在于，房企经营杠杆率越来越高，长期需求走弱的情况下，手中楼盘库存必然会增加，一旦房价下跌，这些资产都会减值，对于依赖购房者回款和银行贷款的房企来说，价格下降20%，意味着自己的资产会缩水40%以上，资金链会出现断裂的可能。

文章来源：《经济学家》网址: http://www.jjxjzz.cn/zonghexinwen/2020/1110/677.html

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